Wie vermeide ich einen Immobilienbetrug?

Kostenlose Immobilienbewertung

Dieser Artikel wurde erstmals im Mai 2006 veröffentlicht, um potenzielle Anleger zu warnen, bei Immobilieninvestitionen Vorsicht walten zu lassen. Hunderte von Investoren haben sich tatsächlich bei uns angemeldet und beteiligen sich an einer gemeinsamen Klage, aber viele weitere, darunter viele der führenden Banken, von denen sich einige in Regierungshand befanden, mischten sich in Hunderte weitere schlechte Geschäfte ein und rechnen die kosten in millionen!

Für diejenigen unter Ihnen, die den Artikel "Kaufen, um Immobilienbetrug zuzulassen" auf der Titelseite der Sunday Times gelesen haben: "Tausend". In der Woche vor Weihnachten 2008 wurden die neuesten Ergebnisse dieses Vergehens verzeichnet, und die Verluste und Kummer, die dieser weit verbreitete Immobilienbetrug bei Anlegern und ihren Familien verursachte.

Für viele Menschen ist es ein großer Vertrauenssprung, den Sprung in die Zukunft zu wagen und in Immobilien zu investieren. Stellen Sie sich vor, wie sie sich fühlen müssen, wenn sich ihre Investition als Investment Property Scam herausstellt?

Gibt es einen Ausweg aus Investment Property Scam?

Als Erstes müssen Sie feststellen, dass Sie wahrscheinlich nicht der Einzige sind, der sich betrogen fühlt. Es mag sich so anfühlen und Sie mögen sich allein, dumm, betrogen und wütend oder verlegen fühlen – einige der häufigsten Gefühle, die zu dieser Zeit zu spüren sind.

Aber das sind die Emotionen, die Entwickler mit krummen Köpfen zum Nachdenken anregen. Sie hoffen, dass Sie sich betrogen fühlen und möchten es einfach niemandem erzählen. Tatsächlich scheint es bei einem cleveren Betrug, abgesehen von Ihrem Bauchgefühl, sowieso nichts zu sagen zu geben, bis Sie anfangen zu graben.

Aber Trägheit ist genau das, was diese Kriminellen (und sie sind normalerweise Kriminelle) von Ihnen erwarten. Unter diesen Umständen dürfen Sie nicht alles in sich behalten. Sie müssen versuchen herauszufinden, ob andere Personen in eine ähnliche Situation gebracht wurden. Sie wissen nie, dass Sie eine von zehn, zwanzig oder hundert ähnlichen Seelen sind, und wenn Sie solche Gruppen finden und sich mit ihnen identifizieren können, haben Sie eine weitaus größere Chance auf Vergeltung, glauben Sie mir.

Ich habe mich vor ungefähr 18 Monaten in einen solchen Immobilienbetrug verstrickt (ich weiß – keuchen – Schock – Horror – und ich verkaufe Immobilien!). Einige Monate lang dachte ich, ich würde verrückt, ich könnte nicht verstehen, warum ich Mieter nicht zu annähernd den erwarteten Preisen oder überhaupt zu Mietern bringen konnte. Dies war die erste Enthüllung, da mir versprochen worden war, dass die Liegenschaften bei Fertigstellung vollständig vermietet gewesen wären. Zumindest sagten das die Broschüren und der Verkaufsleiter bei der Präsentation, an der ich teilgenommen habe. Und ich hatte eine Reihe dieser "Schönheiten" gekauft. jeder vermeintlich voll vermietet und macht mich rund £ 500 pro Monat Mietüberschuss.

Dann begann ich, die Situation gründlicher zu untersuchen und erkannte bald das Problem. Es handelt sich um ein heruntergekommenes, hochkomplexes Investmentobjekt. Betrug!

Wie bin ich, ein erfahrener Immobilieninvestor und ein Wiederverkäufer von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, zu einem Betrug mit als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gekommen?

Ich werde Ihnen sagen, wie – vielleicht Criminal Intent?

Was ich getan habe, ist, die Ereignisse zu protokollieren, die mit meinen Investitionen tatsächlich stattgefunden haben, von denen ich seitdem herausgefunden habe, dass es weit über 100 ähnliche Vorfälle gab.

Bevor ich diese Investition tätigte oder sie anderen empfahl, die eine Reihe von renovierten Häusern in Betracht zogen, die zu HMOs für Studenten (Houses of Multiple Occupation) umgebaut wurden, untersuchte ich das Unternehmen gründlich. (Beachten Sie, dass das Unternehmen und der Standort dieser Häuser aus rechtlichen Gründen in diesem Bericht nicht erwähnt werden). Ich habe mindestens sechs ihrer Umbauten überprüft, mit den Mietern gesprochen und mit mehreren bestehenden Investoren gesprochen. Ich habe meinen damaligen Geschäftspartner mitgenommen, um meine Erkenntnisse zu überprüfen. Ich war auch getröstet von der Tatsache, dass diese Leute viel Geld in den großen nationalen Zeitungen (Sunday Times, Telegraph usw.) ausgaben (und immer noch verschwenden) und eine ganze Reihe von Hochglanzbroschüren produziert hatten, die ihre Ausgaben untermauerten Ansprüche.

Einige ihrer größeren Off-Plan-Entwicklungen wurden auch in einer zweiseitigen Ausgabe in einem der führenden Immobilienmagazine Großbritanniens vorgestellt. Darüber hinaus hatten (und haben) sie sehr große Messestände auf einer Reihe der führenden Immobilienmessen in Großbritannien.

Alles schien sich zu stapeln, also kaufte ich eine Reihe von ihnen und ermutigte meine Freunde, nahen Familienangehörigen und Geschäftshochschulen, auch einige zu kaufen. Ich bezahlte meine Reservierungsgebühren und ließ mich einfach nieder, um darauf zu warten, dass diese abgeschlossen sind, und um jeden Monat etwas überschüssiges Bargeld zu generieren.

Das erste Ereignis in der Kette der Dinge war, dass die Häuser sehr spät fertiggestellt wurden, so dass wir in Gefahr waren, die Studentenrente für den Herbst 2005 zu verlieren, aber die Investition schien immer noch recht gut zu sein, und trotzdem hatten wir bis dahin alle Verträge ausgetauscht . Und natürlich waren wir alle der Meinung, dass wir mindestens 11% der Anteile an jeder Immobilie halten und das übliche Wachstum von 4 bis 6% im letzten Jahr. Auf die Frage, ob wir sie vor der Fertigstellung prüfen könnten, wurde uns außerdem Folgendes mitgeteilt: "Entschuldigung, da Sie zehn Mieter haben, müssen Sie mindestens 48 Stunden im Voraus Bescheid geben." Als wir dann nach Terminen suchten, konnte niemand die Schlüssel finden … Wo waren meine Alarmglocken? Ich höre Sie fragen – Offensichtlich im Silent Mode!

Aber dann stieg der Schmutz wirklich an die Oberfläche …

Diese Häuser wurden alle unter der Prämisse "Alle Kontakte für Dienstleistungen unter einem Dach für den Investor" verkauft. Nutzen Sie unsere Services für den Verkauf, empfohlene Anwälte, interne Makler, Hypotheken und das Mietmanagement unserer eigenen Firma. – Sie wissen, ein wirklich gutes Paket für den Sesselinvestor. & # 39;

Problem 1 war, dass die Häuser nach der Fertigstellung nicht vollständig vermietet waren und in vielen Fällen die Mieter zu "schmelzen" schienen. nach Vertragsunterzeichnung. Soviel zu den Versprechen der Entwickler & # 39; glänzt, dass Mieter vor Fertigstellung vorhanden wären, mit gegenseitigen Garantien, so dass es praktisch keine ungültigen Fristen, keine Probleme mit der Miete geben würde, als ob ein Mieter nicht zahlen würde, bedeuten die gegenseitigen Garantien, dass die anderen Mieter haften würden.

In einigen Fällen (zum Glück nicht bei mir) wurden überhaupt keine Renovierungsarbeiten durchgeführt, und die Entwickler hatten dann die Befugnis, 3.000 GBP pro Grundstück zu verlangen, um die nicht fertiggestellten zu reparieren. Dann tauchten große Probleme mit den Bauarbeiten auf. Keller überfluteten, nicht aufgrund von Regen (obwohl dies in einigen Fällen vorkam, in denen die Keller nicht ordnungsgemäß gereinigt worden waren), sondern aufgrund fehlerhafter Rohrleitungen, aber wir hatten natürlich eine Garantie von 12 Monaten Vertrag – Richtig? Falsch?

Selbst nach ständigen Telefonanrufen und E-Mails konnte die Verwaltungsgesellschaft uns keine ordnungsgemäßen Aufzeichnungen zusenden, und sie informierte uns nicht über Wartungsprobleme, Mieterausfälle und nicht pünktliche Mietzahlungen – all die üblichen Dinge, die man erwartet hatte von einem & # 39; richtigen & # 39; Verwaltungsgesellschaft, die 10% der Miete als Gebühren berechnet.

Und der Ärger, den ich hatte, als ich die Managementvereinbarungen in ein anderes Unternehmen verlegte, ist eine andere Geschichte für einen anderen Tag, an dem sie erzählt werden kann.

Ok, das schien nur ein Schurkenbau zu sein und ein völliger Mangel an angemessener Verwaltung durch die Abteilung, die die Mietverträge abwickelt. Nicht die Art von Service, die man von einer Firma erwartet, die so viel überregionales Marketing betreibt, aber natürlich hätte man gedacht, dass sie die Probleme behoben hätte, wenn sie von einer so hochkarätigen Firma stammen. Recht? Falsch!

Aufgrund all dieser Probleme hatte ich inzwischen begonnen, mich intensiv mit diesem Unternehmen und den Methoden, mit denen der Verkauf dieser Häuser verpackt wurde, auseinanderzusetzen.

Es stellte sich dann heraus, dass die meisten dieser Häuser drei bis vier Monate vor dem Verkauf durch den Bauunternehmer gekauft worden waren, einige davon am Vormittag für etwa 90.000 Pfund – in den Worten der Bauunternehmer – verfallener Häuser, die völlig entkernt waren. 3-Bett-Eigenschaften, die Keller geöffnet hatten, und oder Dachumbauten, so dass bis zu 2, 3 oder sogar 4 weitere Schlafzimmer hinzugefügt wurden und angeblich zu den höchsten Standards für HMO-Zwecke umgebaut wurden, und diese wurden für etwa £ 249.950 an uns verkauft bis zu £ 325.000 und höher.

Ding Ding Ding – Alarmglocken …

Warum haben wir uns sehr gefreut, sie zu kaufen – weil sie alle mit RICS-Bewertungen (Royal Institute of Chartered Surveyors) des Immobilienwerts und der erwarteten Mieteinnahmen einhergingen.

All dies entsprach den Ansprüchen des Entwicklers.

Aber als wir bemerkten, dass einige Investoren aus anderen Gruppen einige dieser ähnlichen Häuser zurückerhalten mussten – da sie die Miete nicht erhielten und sich die Hypothek sicherlich nicht leisten konnten und die Bewertungen alle zwischen 80.000 und 100.000 GBP lagen DER HYPOTHEKENWERT!

Unsere eigenen Untersuchungen ergaben dann, dass viele dieser Immobilien von demselben Unternehmen bewertet worden waren und zum Vergleich Eigenschaften desselben Entwicklers auf dem Bewertungsformular verwendet hatten.

Wir sind auf Fälle gestoßen, in denen die Hypotheken, die ihnen gewährt wurden,

· Waren nicht für Mehrfamilienhäuser gültig – warum wurde ein Darlehen gewährt?

· Wäre nicht gewährt worden, wenn die Banken gewusst hätten, dass die Immobilien bereits vermietet und nicht als leerstehender Besitz verkauft wurden. Warum wurde eine Hypothek gewährt?

· Wäre nicht gewährt worden, wenn die Bewertung der Vermietung nicht realistisch gewesen wäre. So wurden Kredite auf falsche Angaben gewährt. Wenn der Investor die Vermietungszahlen eingegeben hätte, wären sie wahrscheinlich wegen Hypothekenbetrugs getätigt worden.

· Wäre kein Darlehen (insbesondere nur Zinsen) gewährt worden, wenn die wahre Bewertungszahl bekannt gewesen wäre.

· Hätte nicht 85% des angenommenen Wertes gewährt, wenn bekannt gewesen wäre, dass eine Geschenkkaution gezahlt wurde (zusammen mit den gesetzlichen und anderen Gebühren des Entwicklers). Der Anwalt war sich ebenso bewusst wie der Makler. Warum wurde der Kreditgeber nicht informiert?

Nun, da ich mich gerne als einen versierten Investor betrachte und weiß, dass begabte Einzahlungen, Cashbacks usw. vorkommen und den Immobilienmarkt häufig in Bewegung bringen, hatte ich meinen Anwälten gesagt ) Was war der Side Deal, der Broker hat mir gesagt, was der Deal war, also kein Problem, oder?

Falsch … Ich finde dann heraus, dass weder der (die) Solitor (en) noch der Broker den Kreditgeber informiert hatten.

Irgendwo in dieser Richtung stimmte hier etwas nicht.

Die Frage ist – War es die Schuld von: –

· Der Entwickler?

· Der Anwalt?

· Der Broker?

· Der Investor?

In einer Gesellschaft, in der die Vorschriften für Anwälte, Makler, Hypothekarkredite und Gutachter recht streng zu sein scheinen, muss ich sagen, dass hier etwas nicht stimmt, wo der unglückliche einzelne Investor in eine solche unregulierte Falle geraten kann!

Wenn Sie das Gefühl haben, in einen solchen Immobilienbetrug verwickelt zu sein, und wenn Sie sehen möchten, ob sich andere im selben Boot befinden, besuchen Sie bitte meinen Blog, in dem Sie Ihre Meinung äußern und gegebenenfalls Ihren Namen einer strukturierten Liste hinzufügen können möchten, dass wir eine Datenbank mit ähnlichen Ereignissen aufbauen können, die leicht analysiert werden könnten, um Trends zu erkennen, oder an & # 39; Watchdog & # 39; zum Beispiel.

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Source by Geoff Morris

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